浅谈房屋权属登记与实际情况不符产生纠纷的解决

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      房屋作为人们生活中必不可少的不动产，在交易变动过程中往往会产生各种纠纷，随着《物权法》的公布，不动产的交易将会得到更有力的法律保障。房屋权属登记与实际情况不符这个一直令人们感到棘手的问题也迎刃而解。

      笔者于2006年初代理了一起房屋产权登记的所有权人与实际所有权人不符的房屋所有权纠纷。王某与其丈夫孙某某（已故）共有三个子女，孙某是其大儿子。王某与其丈夫共有胜利小区房屋一套，鉴于历史原因，王某与其夫孙某某在1960年将房屋买卖契约签在了其兄孙明的名下，孙明去世后，因孙明没有其他继承人，孙某便由单位出具其系孙明养子的证明，后在公证处办理了公证，孙某取得了胜利小区房屋的继承权。在七十年代初办理产权证时，将该房登记在了孙某名下，并办理了产权公证。1990年该房拆迁，王某被安置到了花园小区101及201室居住。王某因身体状况欠佳，于2006年元月与孙某协商一致并签订房屋过户协议一份，双方同意将实为王某所有的房屋办理到王某名下。但协议签订后，孙某无故不履行协议约定。为此，王某诉至法院，要求判令孙某履行双方签订的协议，将花园小区的101、201室两套房屋过户到王某名下。

     上述案例反映的问题是：房产证上的所有权人不是本人，而购房款、手续费等相关费用却是自己交纳的，如何通过合法手段维护自己的房屋产权，这是一个长期困扰着一些购房者的问题。该案在开庭审理时存在两种对立观点：一种观点认为该房屋为王某与老伴购买，虽该房购买时因历史原因登记在了孙明名下，后又经公证处公证，房屋所有权人变更到了孙某名下，但该房屋一直由王某居住，且房屋经过多次维修、翻建、加层都是王某出资。买房时因王某的家庭成分问题，用了大哥孙明的名字，但孙明自始至终不知道此事。孙某是孙明的侄子，不是养子。王某在大哥去世后考虑到孙某比较老实，让孙某顶名把房子过户到孙某名下。且有双方2006年元月自愿签订的过户协议，再次真实再现了房屋的历史原因和实际情况，房屋权属登记与实际不符产生纠纷应根据实际情况确定房屋的实际权属，而不应受房产证的限制。另一种观点则认为：诉争房屋原是登记在孙明名下，孙明去世后，孙某以合法继承人的身份，在公证处办理了公证，孙某取得了胜利小区房屋所有权，该房屋拆迁后，进行了产权调换，1990年市房管局颁发了房产证，确定了孙某是房屋的所有权人。孙某与王某系母子关系，出于孝心签订了过户协议，该协议在房屋登记变更之前不发生法律效力，按公示主义该房屋应归孙某所有。

      笔者同意第一种观点。在认可房屋所有权登记效力的前提下，不可避免房屋登记情况与实际所有人不一致的现象出现，现结合上述案例作如下分析：

      1、依法登记的房屋所有权应受法律保护。房屋权属登记作为不动产登记的一种，指国家有关机关根据权利人的申请或依职权，按照法定程序，将不动产权的发生、变更、终止等状况记录在登记薄上的行为。房屋产权登记作为不动产物权的公示方法，有利于保护公民个人的房产所有权，维护交易的安全。

     2、从我国房屋权属登记的现状看，绝大多数房屋的实际所有人与登记所有人一致，但不可否认因各种原因造成的不动产登记薄上记载的物权状况可能与真实的权利状况不一致，对此应区别对待。

     本案的房屋登记资料中所有权人均记载为孙某的名字，看似孙某应是房屋的所有权人，但是孙某实际上没有参与房屋的买卖，且房屋一直以来都由孙某的母亲王某交纳购房款并居住使用，更重要的是孙某曾与王某签订了《房屋过户协议》，声明将实为王某所有的房屋办理过户手续归至王某名下。所以，在有证据证明所签订的《房屋过户协议》是双方的真实意思表示的情况下，应当确认此房屋系王某所有。在这种情况下则不能“一刀切”、“一风吹”，完全按照不动产登记薄上的权属予以定夺，则可能无形之中剥夺了实际所有权人的财产权，与我国《宪法》、《物权法》及《民法通则》等法律规定相违背。

       3、如何举证证明实际房屋所有权人的合法财产权？实践中，因实际的房屋所有权人因房屋登记时间久远、疏于保存证据、证明人缺失等使自己被动、无助，无法举出有效证据证明客观事实的存在。最突出的表现情况是交款人在涉及购房人资格问题时，实际房屋所有权人往往在交款时用了自己的资金却只能在购房款发票上写别人的名字。等房屋权属出现纠纷，若房产证上登记的权利人认可该房不是自己交的钱则是万幸；若其不认可该交款事实，实际的房屋所有权人又没有其他证据予以反证，这时法院判决则只能以房产证的登记内容为准，没有任何回天之术能弥补实际房屋所有权人的财产损失。故此，在实际所有权人欲将自己的房屋登记在他人名下时，应考虑到其中存在的巨大风险和可能产生的不良后果。应与“顶名者”签订好内部协议，在条件允许的情况下及时将房屋过户到自己的名下或请他人予以见证。最大限度的保护实际房屋所有权人的物权。

      4、房屋权属登记与实际情况不符的解决在我国有法可依。在2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。”该规定进一步明确了物权的归属关系及权利内容，使物权法定与公示制度相结合，也弥补了实际所有权与公示主义不符的立法空缺，为律师及法律工作者明确了法律依据。

      上述案件经一审判决孙某继续履行2006年元月签订的《房屋过户协议》，于法院判决生效之日起协助王某将花园小区的101、201室两套房屋所有权过户到王某名下。孙某不服，提起上诉，二审开庭审理后依法裁定驳回上诉，维持原判。王某合法的房屋所有权得到了有效保护。

      在律师实务中有大量房屋权属登记与实际不符产生纠纷的情况，大部分是房屋权属因各种原因，如为购买廉价房、购房政策规定、因历史原因为规避政治性批斗等，实际购房者只好把房屋登记在了他人名下，最终因各种事实情况无法将房屋产权变更到自己名下。房产证在民事诉讼中作为证明房产权属的一种重要证据，其证明力的作用大小应与其他证据相互比较来确定。在房屋权属发生争议时，当不动产登记薄和房产证证明的事实与其他证据证明的事实发生冲突时，根据民事诉讼法证据规则，若其他证据证明力明显大于房产证或不动产登记薄的证明力时，实际所有权人完全可以根据优势证据的原理，通过法律程序主张自己的合法财产权。

      综上，在《物权法》实施后，律师在实际工作中若有充分证据证明房产所有者确实不是不动产登记薄上记载的所有权人时，可以根据“不动产登记的权利推定”规则，在有充分、真实的相反证据的情况下，根据真实的物权状况对不动产登记薄特别是房产证的记载内容予以反驳，进一步发挥律师在我国社会主义法治建设中的应有作用。